Informationen über die Verfahrensweise bei Zwangsversteigerungen und Problembehandlungen

An dieser Stelle wollen wir Ihnen eine kleine Unterstützung für anstehende Zwangsversteigerungsverfahren geben. Wir haben die nachstehenden Ausführungen in chronologischer Reihenfolge des tatsächlichen Ablaufs, angefangen von der Kreditkündigung bis zur Übergabe der ersteigerten Immobilie, niedergeschrieben. Ferner unterscheiden wir zwei Verfahren. Zum einen das Zwangsvollstreckungsverfahren und zum anderen das Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft. Wir behandeln das Zwangsvollstreckungsverfahren nachfolgend als erstes, da dieses häufiger vorkommt. Zum Ende dieser Ausführungen gehen wir auch auf die Aufhebung der Gemeinschaft ein.

Kreditkündigung

Der Kündigung eines Grundschulddarlehens geht die Nichteinhaltung des Kreditvertrages seitens des Eigentümers oder des Darlehensnehmers voraus. Eigentümer und Darlehensnehmer müssen nicht immer identisch sein. So kommt es vor, dass der Eigentümer lediglich seine Immobilie als Sicherheit zur Verfügung stellt und ein anderer der Darlehensnehmer ist. Meist geschieht dieses innerhalb des Familienkreises.

Wird das Darlehen gekündigt, so ist es nicht mehr möglich diesen Kreditvertrag weiterzuführen. Natürlich kann sich der Gläubiger (in den meisten Fällen eine Bank) auf neue Zahlungsvereinbarungen mit dem Darlehensnehmer einlassen, das Darlehen bleibt aber weiterhin gekündigt. Der Gläubiger kann jederzeit das Zwangsversteigerungsverfahren fortsetzen!

Das Gutachten

Nach der Kündigung stellt der Gläubiger einen Antrag auf Zwangsversteigerung bei dem zuständigen Amtsgericht. Dieses teilt dem nun beginnenden Verfahren ein Aktenzeichen zu und beauftragt einen Sachverständigen einen Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.

In vielen Fällen kann der Sachverständige die Immobilien nur von außen schätzen, da er vom Eigentümer nicht in das Gebäude gelassen wird.

Hinweis: Der Eigentümer ist bis zum Zeitpunkt der Rechtskraft eines Zuschlagsbeschlusses nicht verpflichtet Personen in sein Haus zu lassen [vergl. auch Art. 13 Grundgesetz].

Somit kann der Sachverständige nicht erkennen, ob Bauschäden oder Mängel an der Immobilie vorhanden sind.

Ferner gibt es Verfahren, die bereits seit mehreren Jahren laufen. Somit ist das Gutachten veraltet. Es kann durchaus vorkommen, dass sich innerhalb dieser Zeit der Verkehrswert geändert hat. Dennoch ist der ehemals ermittelte Wert Grundlage für das gesamte Verfahren.

Wertgrenzen

Die Wertgrenzen ermitteln sich aus dem Verkehrswert. Wir unterscheiden dabei den sieben Zehnteil [§ 74a ZVG] und die Hälfte [§ 85a ZVG] des Verkehrswertes. Diese beiden Wertgrenzen werden allerdings nur in einem sogenannten ersten Termin berücksichtigt. Wird durch einen Bieter weniger als die Hälfte des Verkehrswertes geboten, so wird der Zuschlag von Amts wegen versagt. Erreicht ein abgegebenes Gebot nicht wenigstens 70 %, aber mehr als die Hälfte des Verkehrswertes, so wird auf Antrag eines Gläubigers ebenfalls der Zuschlag versagt. Wird in einem ersten Termin kein Gebot abgegeben, so folgt ein weiterer sogenannter erster Termin, bei dem wiederum die vorgenannten Wertgrenzen bestehen. Wird hierbei erneut kein Gebot abgegeben, so wird das Verfahren aufgehoben [§ 77 Abs. 2 ZVG].

Sogenannte zweite Termine werden anberaumt, wenn in einem ersten Termin ein zu geringes Gebot abgegeben und ein Zuschlag nicht erteilt wurde. Hier entfallen nun alle Wertgrenzen [§ 74a Abs. 4 ZVG]. Ein Zuschlag unterhalb der Wertgrenzen ist nun möglich, hängt aber von dem Gläubiger ab, der die Möglichkeit hat das Verfahren vor der Zuschlagserteilung einstweilen einstellen zu lassen.

Hinweis: Es ist also immer ratsam sich vor dem Termin oder während der Bietstunde [§ 73 ZVG] mit dem Vertreter des Gläubigers über die Gebotshöhe zu unterhalten.

Teile des geringsten Gebotes

Bleiben Rechte bestehen*, so ist dem Gebot der Kapitalwert des bestehen bleibenden Rechtes hinzuzurechnen. Beträgt also das abgegebene Gebot zzgl. des Kapitalwertes des bestehen bleibenden Rechtes die Hälfte oder sieben Zehnteil des Verkehrswertes, so kann der Zuschlag erteilt werden.

*Rechte, die bestehen bleiben, übernimmt der Erwerber. Dazu im folgenden Kapitel mehr.

Grundbuch

Das Grundbuch hat die Aufgabe über den Eigentümer, die Lasten und Belastungen sowie über die katasterlichen Belange zu informieren.

Wichtig für den Interessenten sind die Abteilungen 2 und 3 des Grundbuches. In der Abteilung 2 ist vermerkt welche Lasten auf dem Grundstück ruhen. So gibt es hier das Wegerecht, lebenslanges Wohnrecht usw.. Abteilung 3 spiegelt alle Belastungen wieder. Hier sind alle Darlehen und Sicherungshypotheken eingetragen.

Grundsätzlich werden alle Belastungen nach dem Zuschlag gelöscht. Allerdings gibt es Ausnahmen. Betreibt ein nachrangiger Gläubiger das Verfahren, so bleiben die Belastungen, die vor ihm im Grundbuch stehen, weiter gegen den Erwerber bestehen. Der Erwerber wird zwar nicht zum Schuldner, er wird aber Sicherungsgeber. Jederzeit kann nun ein so gesicherter Gläubiger ein neues Zwangsversteigerungsverfahren gegen das Grundstück betreiben. Der Erwerber (neuer Eigentümer) kann dabei entschädigungslos enteignet werden. Der Erwerber kann sich nur so dagegen schätzen, dass er im Zwangsversteigerungstermin den Kapitalwert der bestehen bleibenden Rechte von dem Preis, den er für die Immobilie ausgeben will, abzieht und nun nur noch die Differenz bietet.

Hinweis: Der Kapitalwert ist der Betrag, der im Grundbuch für den jeweiligen Gläubiger gesichert ist. Hierbei ist es egal, ob tatsächlich eine höhere oder geringere Forderung besteht.

Beispiel:

Einfamilienhaus - 150.000,00 EUR Verkehrswert, 1/2 = 75.000,00 EUR, 7/10tel = 105.000,00 EUR

Erwerber will 120.000,00 EUR ausgeben

Teil des geringsten Gebotes = ein vorrangiger Gläubiger mit 95.000,00 EUR Grundschuld

120.000,00 EUR ./. 95.000,00 EUR = 25.000,00 EUR Gebotsobergrenze

Der Erwerber zahlt nun an den vorrangigen Gläubiger die 95.000,00 EUR. Nicht mehr und nicht weniger. Der Gläubiger ist nach dieser Zahlung verpflichtet sein Recht im Grundbuch zu löschen.

Ebenso wie in Abteilung 3 des Grundbuches haben auch die Eintragungen in Abteilung 2 ihre Rangfolgen und konkurrieren zudem mit den Eintragungen in Abteilung 3. Gibt es Rechte in Abteilung 2, die zeitlich nach dem Recht des betreibenden Gläubigers eingetragen wurden, so werden diese ebenfalls nach der Zwangsversteigerung gelöscht. Auch ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht fällt darunter. Hier sollte der Eigentümer des herrschenden Grundstückes sich um einen Rangrücktritt kümmern.

Achtung! Bei Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft übernimmt der Erwerber alle Lasten und Belastungen, die im Grundbuch eingetragen sind, da es keinen betreibenden Gläubiger gibt.

Termin

Wurde durch den Sachverständigen der Verkehrswert ermittelt, wird nun durch das zuständige Amtsgericht ein Termin bestimmt, zu dem die Immobilie versteigert werden soll. Dieser Termin wird in einer Tageszeitung, die für diesen Zweck in den Status eines Amtsblattes erhoben wird, im Internet sowie durch Aushang im Amtsgericht veröffentlicht. Der Termin kann im zuständigen Amtsgericht, dessen Nebenstelle oder direkt an oder auf dem Grundstück stattfinden. Hier in Berlin wird grundsätzlich der Termin im Amtsgericht, beim Amtsgericht Schöneberg in der Nebenstelle Lichterfelde, stattfinden.

Abfolge des Termins

Den Vorsitz hat eine Rechtspflegerin oder ein Rechtspfleger (nachfolgend Rechtspfleger). Dieser eröffnet durch Aufruf der Sache den Termin und stellt die Immobilie, die Rechte an der Immobilie und die nachfolgende Verfahrensweise vor. Die Anträge der Beteiligten und evtl. dazugehörige Beschlüsse werden verlesen, das geringste Gebot wird mitgeteilt  (dieses muss in jedem Fall geboten werden und setzt sich aus den Verfahrenskosten und allen rückständigen öffentlichen Forderungen, wie Schornsteinfegergebühren, Grundsteuern usw., zusammen).

Den Beteiligten wird nun noch einmal vor dem Beginn der Bietstunde die Gelegenheit gegeben weitere Anträge zu stellen. Meistens wird ein Gesamtausgebot beantragt.

Hinweis: Gibt es mehrere Eigentümer oder mehrere Grundstücke, Flurstücke oder Miteigentumsanteile, so wird der Gläubiger versuchen diese gesamt ausbieten zu lassen, wenn es wirtschaftlich interessant erscheint. Somit muss der Bieter nicht immer nachrechnen für welchen Miteigentumsanteil er welchen Betrag bieten soll. Sind Eheleute Eigentümer einer solchen Immobilie, macht es immer Sinn deren Miteigentumsanteile als Ganzes zu erwerben und auch in einem Betrag zu steigern.

Nun eröffnet der Rechtspfleger die Bietstunde. Diese beträgt allerdings nicht mehr eine ganze Stunde, sondern seit dem 01.08.1998 nur noch eine halbe Stunde. Innerhalb dieser halben Stunde können Gebote der Interessenten abgegeben werden. Dieses erfolgt öffentlich. Beim ersten Gebot eines jeden Interessenten muss sich dieser durch gültige Personaldokumente ausweisen und das Gebot benennen. Tritt eine Person stellvertretend für den tatsächlichen Erwerber auf (z. B. bei GmbH - hierbei auch mit neuem Handelsregisterauszug), so hat er eine notariell beglaubigte Vollmacht vorzuweisen. Der Gläubiger kann nun eine sogenannte Sicherheitsleistung verlangen. Er beantragt diese beim Rechtspfleger, der Sicherheitsleistung anordnet. Diese Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswertes (nicht 10 % des Gebotes) und kann per Überweisung, per LZB-Scheck (Landeszentralbank bestätigter Scheck), als Verrechnungsscheck eines berechtigten Kreditinstituts (nicht ein Verrechnungsscheck, der von dem Interessenten selbst ausgestellt werden kann) oder einer unbefristeten Bankbürgschaft hinterlegt werden. Die Barsicherheit ist nicht mehr zulässig. Bei Überweisungen achten Sie darauf, dass es mindestens eine Woche vorher geschieht und zu erkennen ist um welches Verfahren bei welchem Amtsgericht es sich handelt.

Ab jetzt kann der Interessent durch Zwischenruf neue Gebote abgeben. Endet die halbe Stunde, so weißt der Rechtspfleger drauf hin und zählt durch dreimaligen Aufruf das Meistgebot ab. In dieser Zeit können noch weitere Gebote abgegeben werden. Dieses kann so oft wiederholt werden, bis kein höheres Gebot mehr abgegeben wird. Es wird also nicht genau nach einer halben Stunde der Termin beendet. Das Meistgebot wird nun durch den Rechtspfleger festgestellt und verkündet. Die Bietstunde wird beendet. Jetzt werden die Beteiligten über den Zuschlag befragt. Natürlich wird der Bieter einen sofortigen Zuschlag fordern. Ferner darf er nicht vergessen einen Antrag auf Anrechnung der Sicherheitsleistung zu stellen. Dadurch wird die Höhe des Gebotes verringert, das mit 4 % p.a. bis zum Verteilungstermin verzinst wird. 
Der Zuschlag erfolgt.

Hinweis: Mit Erteilung des Zuschlags wird der Bieter sofort Eigentümer! [§ 90 ZVG]

Es kann aber auch vorkommen, dass der Gläubigervertreter ein höheres Meistgebot erwartet hat und einen Antrag auf Verkündung stellt. Der Rechtspfleger wird nun innerhalb von einer Woche einen Verkündungstermin bestimmen [§ 87 ZVG - Kannvorschrift - in vielen Fällen beträgt die Zeit zwei Wochen]. In dieser Zeit wird sich der Gläubiger überlegen, ob er den Antrag auf Zuschlag stellt.

Zuschlagsversagung

siehe Punkt Wertgrenzen

einstweilige Einstellung

Warum werden Termine aufgehoben? Wir unterscheiden zwei Kategorien. Zum einen gibt es die einstweilige Einstellung eines Verfahrens. Hier hat sich der Eigentümer mit dem betreibenden Gläubiger geeinigt oder er hat die Immobilie zu einem guten Preis verkaufen können. Um nun zu sehen, ob sich der Eigentümer an zugesicherte Verpflichtungen hält oder der Kaufvertrag abgewickelt wird, stellt der Gläubiger das Verfahren nicht gänzlich ein, sondern nur einstweilen. In diesem Fall kann es vorkommen, dass zu einem späteren Zeitpunkt wieder ein neuer Termin ansteht, weil das Verfahren fortgeführt wird. Zum anderen gibt es die Rücknahme des Verfahrens. Das heißt, dass das Verfahren gänzlich eingestellt ist. Die Ursache hierfür kann sein, dass der Eigentümer seine Schulden beglichen oder die Immobilie verkauft hat. Wurde die Immobilie verkauft, so konnte zwischenzeitlich der Kaufvertrag bereits abgewickelt werden.

Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses

Mit dem Zuschlag sind verschiedentliche Rechte verbunden. Der Zuschlag ist mit der Verkündung wirksam und der Bieter wird sofort Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten.

Hinweis: Der Bieter (neuer Eigentümer) haftet für die Verkehrssicherung, für den Bestand des Grundstückes und des darauf befindlichen Gebäudes. Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Gebäude- und Eigentümerhaftpflichtversicherung!

Der neue Eigentümer hat auch das Recht auf Zutritt zum Grundstück und Gebäude. Allerdings kann er dieses erst nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses durchsetzen. Die Rechtskraft entsteht nach Ablauf einer Notfrist von zwei Wochen nachdem der Beschluss zugestellt wurde. Aber auch nur dann, wenn gegen den Beschluss keine Beschwerde erhoben wurde.

Anders als bei Mietern muss der Eigentümer den Besitzer (vorheriger Eigentümer) nicht aus dem Gebäude klagen. Er kann sich aus dem Beschluss nach der oben genannten Frist eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen lassen. Diese überreicht er dem zuständigen Gerichtsvollzieher und lässt das Anwesen räumen. Allerdings wird der Gerichtsvollzieher einen Kostenvorschuss vom neuen Eigentümer fordern.

Hinweis: Kalkulieren Sie bei dem Erwerb von Immobilien, in denen noch der Alteigentümer wohnt, mindestens 6 - 8 Wochen nach dem Versteigerungstermin zur Beräumung ein. Sprechen Sie sofort nach dem Zuschlag mit dem Alteigentümer über seine Auszugspläne und stellen Sie unmissverständlich klar, wann Sie die Immobilie übernehmen wollen. Fertigen Sie keine schriftlichen Zugeständnisse über Nutzungszeiten, die einen Mietvertrag begründen könnten. Befragen Sie in solchen Fällen einen Rechtsanwalt.

Meistens wird es aber keine Probleme geben. Man kann in Ruhe über den Auszugstermin reden und sich zur Übergabe treffen. Hierbei sollten Sie sich den Zustand der Immobilie und die Zählerstände von Verbrauchsstellen (zum Beispiel Gas, Wasser, Strom) bestätigen lassen. Notfalls durch einen Zeugen.

Hinweis: Ein Anspruch auf Gewährleistung der Immobilie besteht nicht. Weder gegen den Alteigentümer, noch gegen den Gläubiger oder das Gericht. Sie haben die Immobilie im Zeitpunkt des Zuschlags so erworben, wie sie sich in diesem Moment befunden hat. Mit allen Mängeln und Schäden.

Aufhebung der Gemeinschaft

Mit der Gemeinschaft sind alle Eigentümer der Immobilie gemeint. Es gibt das Ehepaar, dass sich trennt, die Erbengemeinschaft, die keinen gemeinsamen Nenner findet, die GbR, die auseinander geht und weitere Gemeinschaftskonstellationen. Grundsätzlich wird eine Person der Gemeinschaft die Zwangsversteigerung beantragen. Ziel ist es die Eigentümergemeinschaft aus der Immobilie zu entlassen. Bei dieser Form der Zwangsversteigerung gibt es aber Abweichungen zu der Vollstreckungsversteigerung.

bestehen bleibende Rechte

Der Erwerber übernimmt alle im Grundbuch eingetragenen Rechte! Er muss sich also vorher genau ausrechnen ob sich ein Erwerb überhaupt lohnt. Sind die eingetragenen Belastungen höher als der Preis, den der Erwerber ausgeben möchte, so sollte er nicht mitbieten. Auch in diesem Fall muss er den Betrag an die Gläubiger zahlen, der im Grundbuch eingetragen ist. Egal ob bereits Zahlungen der Eigentümer erfolgt sind oder durch aufgelaufene Zinsen der Schuldbetrag höher geworden ist.

Mieter

Bei einer Vollstreckungsversteigerung kann der neue Eigentümer den Mieter sofort (erste Termin = bis zum 3. Werktag des Monats, der auf den Monat folgt, in dem die Zwangsversteigerung stattgefunden hat) unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen [§ 57a ZVG]. Bei dem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft hat er dieses Recht nicht!

Berlin im August 2015

Andreas D. Hoffmüller
IHK-Fachwirt in der Grundstücks-
und Wohnungswirtschaft

Hinweis:

Im vorstehenden sind die groben Regeln der Verfahren wiedergegeben. Deshalb und aufgrund von Änderungen von Vorschriften kann eine Vollständigkeit nicht gewährleistet werden. Eine Haftung für Fehler wird nicht übernommen.

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